333平台体育在线-南沙灵山岛首批住宅“满二”——经纪人称，成交量高于预期，成交价“有商量”

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文/羊城晚报记者范晗越

灵山岛尖区域作为南沙区明珠湾板块开发较早的起步区，岛上室第年夜多集中交付在2021末至2022年中，且产物均有较为近似的特色。与设置装备部署较早、区域配套较为成熟的金洲-蕉门板块二手房相比，灵山岛尖室第户型设计更为领先，而与同属明珠湾板块、今朝仍于开发中的横沥岛相比，灵山岛尖的室第项目则广泛有着低容积率的较着上风。

本年5月以来，灵山岛尖首批室第最先慢慢切合“满二”（即采办满两年）的增值税免征前提，二手室第最先有规模地挂牌出售。10月，据贝壳果真信息，灵山岛尖部门二手室第以低在此前一手的“破发”价钱成交，个体成交单价甚至跌破2万元。近日，羊城晚报记者走访灵山岛尖区域，相识该区域二手室第真实施情。

灵山岛栖身情况恬静，室第具备显著改善属性

据贝壳平台统计，灵山岛尖今朝共有11个室第小区有二手室第挂牌，共计挂牌套数约150套，均为2022年摆布交付。据德佑地产金科博翠明珠店卖力人刘树科先容，灵山岛尖各室第小区总计户数6000余套，总户数相较横沥岛一个较早的室第项目湾区金融城多约30%，但却漫衍于十多个小区333平台体育在线-中。是以，容积率较低是灵山岛尖各室第项目较为凸起的上风之一。

受灵山岛尖总体计划所影响，该区域室第自北向南限高逐渐降低，岛尖南侧室第均为小高层产物以和少少量叠墅。以南向望江的华润置地南沙瑞府为例，该项目均为总层数11到20层的小高层室第，容积率约2.0，相邻的金科博翠明珠也一样主打小高层，容积率约2.4。与容积率及改善属性相匹配的另有有面积段，岛上室第年夜多为90平方米以上、三房以上产物，仅美的华发天珀等个体项目最低面积段于90平方米如下。

据刘树科先容，灵山岛尖的自住业主重要有两类，一类是为孩子入读位在灵山岛的广州试验教诲团体湾区试验黉舍而购房的业主，另外一类则是来自深圳的改善客。灵山岛尖的交通很有特色：一方面，灵山岛尖计划的室第区域较为密集，年夜多为以区域内中小学为中央形成多个室第小区围合的栖身功效区，区域内门路以狭小的二车道、四车道为主，总体情况较为平静；另外一方面，毗连区府、灵山岛、横沥岛的凤凰年夜道从灵山岛尖室第区东侧穿过，前去地铁18号线横沥站及蕉门水道以北的南沙环宇城所需时间均于10分钟之内，填补了灵山岛缺少年夜型贸易及交通枢纽的问题。有掮客人认为，灵山岛的功效计划与二沙岛存于相似的地方，都是将重要门路设计于环岛区域，中央区则计划为包罗公园、黉舍、室第、水道的纯粹的栖身功效区，合适对于栖身情况有一定要求的业主。

生意租赁成交量均超预期

自本年6月摆布绿城柳岸晨风成交一套修建面积约97平方米的三房户型以来，灵山岛尖于贝壳平台的成交量于15套摆布，因为样本不够足够，成交均价的参考价值存于一定的不确定性，但从走势来看，概略与广州市二手的年夜趋向走向一致，于9月至最低谷，以后稍有回升，不外幅度有限。

以绿城柳岸晨风为例，首单成交的97平方米户型总价约为268万元，单价约27629元，9月成交的同户型顶层单元价钱则为206万元，单价约21237元。而近来，该小区成交的两套同面积单元划分为总价227万元的顶层单元及235万元的中层单元。刘树科体现，只管挂牌量没有显著的差异，但今朝灵山岛尖室第于贝壳平台的现实成交有跨越50%来自绿城柳岸晨风小区，越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科明珠博翠均只有一两个成交个案，参考价值不年夜，但作为一个刚刚最先有二手集中挂牌，且统共仅有6000余户的区域来看，二手的挂牌量及成交量都高在预期。

另外一个出乎意料的地方是租赁行情，据先容，9月贝壳灵山岛区域租赁成交额达200余万元。灵山岛租客年夜可能是于珠江新城事情的人群，经由历程地铁18号线通勤时长为30至40分钟，于灵山岛，3000元摆布的房钱可以选择90平方米摆布的三房户型，但划一房钱于河汉则较难整租电梯楼小区。

新居竞争+业主急售，二手价钱“破发”

“现实上咱们这边的二手买家年夜可能是从横沥岛的一手楼盘看完楼过来的。”刘树科告诉记者。因为近一年来横沥岛新居均价年夜幅回调，部门一手项目已经经泛起了价钱与周边二手“倒挂”的征象。据相识，以横沥岛东北侧某临江项目为例，该项目个体单元于议价后最低单价可达2万元之内，2.3万元单价险些可以任选楼层。是以于价钱上，灵山岛的二手实在并没有上风，重要另有是依赖已经经开学的湾区试验黉舍及低密度的上风吸引业主。

另外一方面，业主急售也使患上部门低价生意业务影响均价，刘树科体现，自己接触的多位业主都急在变现，即即是无须垫资过户的业主，也希望快速脱手。于区域内整体样本量不年夜的情况下，这些降价促进交的举动对于总体价钱影响相称年夜。

据贝壳数据，今朝已经有成交数据的越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科博翠明珠、绿城柳岸晓、灵山岛金茂湾等项目近期成交均价均于1.8万-2.5万元/平方米之间，均已经低在项目开盘时的均价，个体业主割肉出让，价钱跌幅近40%。

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